樓市去庫存仍在加速。8月23日、24日，全國三地相繼發(fā)布或啟動樓市去庫存新政：四川眉山鼓勵市外人員在眉團購新房；江西萍鄉(xiāng)則發(fā)布補貼細(xì)則，規(guī)定購房補貼在購房款中可直接抵扣；湖南長沙二套房契稅優(yōu)惠已正式執(zhí)行，最低降至1%。對于三地新政，貝殼財經(jīng)邀請易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進進行逐一點評。

一、四川眉山：鼓勵市外人員在眉團購新房

8月23日，眉山市住建局發(fā)布《市外在眉團購新建商品住宅配套政策（征求意見稿）》，市外黨政機關(guān)、企事業(yè)單位和社會團體在眉山市范圍內(nèi)一次性購買30套以上的新建商品住宅的，可優(yōu)惠購房款3%；一次性團購50套以上，可優(yōu)惠4%；一次性團購100套以上，可優(yōu)惠5%。

1.政策要點

此次眉山團購政策有幾個重要的內(nèi)容表述。

1）此次團購樓盤的針對對象是市外群體，即指市外黨政機關(guān)、企事業(yè)單位和社會團體在眉山市范圍內(nèi)一次性購買30套以上新建商品住宅的行為。

2）此次團購也落實了差異化的優(yōu)惠政策。政策規(guī)定，一次性團購30套以上的優(yōu)惠購房款的3%，一次性團購50套以上的優(yōu)惠購房款的4%，一次性團購100套以上的優(yōu)惠購房款的5%。

3）此次團購也強調(diào)了對于購房者的同權(quán)的保障，涉及公積金貸款、子女教育、醫(yī)療衛(wèi)生、城市生活等內(nèi)容。

4）此次團購政策不單純瞄準(zhǔn)去庫存的概念，也提及了項目的開發(fā)。政策規(guī)定，鼓勵外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在眉山市投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，為外地購房群眾提供定制服務(wù)和定向服務(wù)。

2.政策意義

此次團購政策具有積極的意義，具有非常好的示范效應(yīng)和啟發(fā)。

1）團購工作本身屬于去庫存政策的一種，同時也是政府組織、定向的系統(tǒng)的大規(guī)模的營銷策劃工作，是當(dāng)前批量去庫存的手段，也是激活住房交易行情較好的手段。

2）過去的團購工作，更多是針對本地的企事業(yè)單位職工，而眉山則針對市外的人員，也和城市的特性有關(guān)。此類城市屬于很典型的文旅消費型城市或康養(yǎng)型城市，住房消化確實需要依賴于一部分外來購房需求，既包括川藏一些移民，也包括成都以及省外的購房群體。因此其團購的目標(biāo)對象略有差異。

3）此次團購既希望加快去庫存，同時也積極做好保障，相比團購價格優(yōu)惠內(nèi)容，一些軟服務(wù)也具有溫情和吸引力。

3.各地團購政策情況梳理

從目前看各地團購動作確實增加，體現(xiàn)了批量去庫存的新思路。

1）2022年5月，廣州增城住建局簽署一份文件顯示，增城區(qū)政府將統(tǒng)計重點企業(yè)、院校、醫(yī)院等單位的剛性及改善購房需求，全力協(xié)助開發(fā)企業(yè)積極開展商品住房團購活動。

2）2022年6月，黃岡市住建局發(fā)布樓市調(diào)控補充措施，力促黃岡市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，鼓勵機關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團購活動，對20人以上的團購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個人總房款3%的優(yōu)惠。

3）2022年7月，四川巴中發(fā)文，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房，積極開展針對黨政機關(guān)、企事業(yè)單位職工、社區(qū)居民團購商品房的營銷活動。各級工會組織根據(jù)職工住房剛性需求和改善性需求情況，積極組織職工團購商品住房，與開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)達(dá)成的優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

4）2022年7月，長春市印發(fā)《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》?！锻ㄖ访鞔_提出，支持集中批量購買商品房。支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。

二、江西萍鄉(xiāng)：購房補貼在購房款中直接抵扣

8月23日，萍鄉(xiāng)發(fā)布了《萍鄉(xiāng)市中心城區(qū)購房補貼和契稅補貼發(fā)放實施細(xì)則》。此次政策最大的創(chuàng)新點是，購房補貼直接在購房款中扣除。

1.政策要點

此次萍鄉(xiāng)政策明確了補貼的內(nèi)容和方式。

1）從補貼的情況看，分為剛需和改善。其中對于普通家庭、二孩和三孩家庭剛需性質(zhì)的，分別可以享受1萬元/套、200元/平方米、300元/平方米的補貼。對于改善性需求，則可以享受5000元或8000元的補貼。

2）從補貼方式看，此次萍鄉(xiāng)改變了其他城市常規(guī)的“先買后補”模式，而是改為“即買即補”的模式。從操作中，此次政策規(guī)定補貼采用開發(fā)企業(yè)直補的方式，在購房款中直接抵扣。相關(guān)住建部門和開發(fā)企業(yè)售樓部都需要設(shè)立購房補貼窗口，方便群眾辦理。

2.政策意義

此次萍鄉(xiāng)政策值得全國學(xué)習(xí)，其屬于目前公開的首個落實購房補貼“即購即補”的新模式，比“先購后補”帶來的吸引力要大很多。

1）目前各地購房補貼確實很多，力度也很大，但很多購房者會覺得比較遙遠(yuǎn)，畢竟一些購房補貼不是直接發(fā)放的，這就會使得購房補貼政策打折扣。而萍鄉(xiāng)政策具有非常好的意義和導(dǎo)向。

2）對于此類補貼模式，也比較容易操作和接受，購房者就可以比較容易權(quán)衡購房的補貼利益，購房方面就會更加透明和清晰，自然也使得此類政策的效應(yīng)更大。

3）其他城市也可學(xué)習(xí)萍鄉(xiāng)模式，與其推出一些力度大但不直接兌現(xiàn)的補貼，還不如推出一些看得見摸得著的補貼模式，讓購房者實實在在感受到購房優(yōu)惠政策觸手可得，這樣對于激活三季度市場交易等會有積極的作用。

三、湖南長沙：二套房契稅稅率最低降至1%

8月24日，長沙市二套住房契稅優(yōu)惠政策已實施，取消了二套房契稅4%的舊規(guī)定，重新恢復(fù)至2%的行業(yè)默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

1.政策要點

此次長沙恢復(fù)執(zhí)行了二套房契稅優(yōu)惠稅率。

1）新政策規(guī)定顯示，長沙市民購買二套房面積小于90平方米的新房和二手房，契稅稅率為1%，大于90平方米的按2%稅率執(zhí)行。而從政策變化來看，此前2019年長沙成為全國政策收緊較為明顯的城市，當(dāng)時取消了二套房的契稅優(yōu)惠政策，恢復(fù)按4%的稅率收取。從這里可以看出，4%的稅率重新調(diào)整為2%的稅率。

2）此類政策規(guī)定也說明，對于過去一些比較嚴(yán)苛的政策明顯會繼續(xù)調(diào)整。尤其是4%的契稅要求，確實和大眾可接受的程度有很大差距。長沙主動調(diào)整，說明關(guān)注了不合時宜的政策，具有積極的意義。

2.政策意義

此類政策調(diào)整實際上說明了目前市場的一些新情況。

1）政策松而再松的導(dǎo)向很明顯。此類城市都有過各類松綁政策，但市場效果總體弱于預(yù)期，所以總體上會有進一步的放松內(nèi)容，這也是全國各大城市后續(xù)的市場機會點。

2）政策層面上的變化，更多也是關(guān)注了改善型需求或二套房。就目前看，此類二套房的政策松綁，對于改善型購房需求會有積極的作用。

3）單純從契稅的角度看，預(yù)計一些購房者為了等待優(yōu)惠政策，會選擇遲一點交易。從這個角度看，后續(xù)反而會迎來一波密集簽約的現(xiàn)象，可以助推一波市場行情。