最近，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、深交所等多部門分別召開專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、支持房企發(fā)債等合理融資需求。

央行強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。銀保監(jiān)會(huì)指出，要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。證監(jiān)會(huì)要求，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)范圍，適時(shí)出臺(tái)更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施。深交所表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

針對(duì)目前房地產(chǎn)融資政策的密集出臺(tái)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說：“目前的問題是房企融資還比較困難，雖然國企和少數(shù)民營企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企的外部融資還關(guān)著門。此次多部門表態(tài)就是希望金融機(jī)構(gòu)能夠支持這些房企，尤其是民企的合理融資?！?/p>

《企業(yè)觀察報(bào)》亦從多家大型房企處了解到，當(dāng)前大多數(shù)房企的流動(dòng)性壓力仍然較大。積極融資方面，保利發(fā)展、信達(dá)等房企已開始發(fā)行房地產(chǎn)并購債券，新希望地產(chǎn)、陜建地產(chǎn)集團(tuán)則與銀行簽署了并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房企債券融資將得到積極支持，房企整體融資環(huán)境將明顯改善。

房企整體融資規(guī)模腰斬

四部門密集出臺(tái)房地產(chǎn)融資政策的一個(gè)重要背景是，今年1-4月，房企整體融資規(guī)模仍維持在低位，同比降幅超五成，多數(shù)房企流動(dòng)性壓力未減。

綜合中指研究院與克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，相較于去年4月的731.95億元，同比下降49.6%；海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，相較于去年4月的147.64億元，同比下降80.46%。

今年1-4月，房企整體融資規(guī)模僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。

對(duì)此，克而瑞研究中心在近期發(fā)布的一份報(bào)告中稱，今年以來，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)，但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資未有明顯回暖。目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)保持財(cái)務(wù)定力、穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵。

碧桂園、萬科、保利發(fā)展待突圍

房企流動(dòng)性壓力不減的背后，是銷售額及銷售回款的持續(xù)承壓。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月，百強(qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，是近年來單月業(yè)績同比降幅的最大值。以全口徑銷售額計(jì)，今年前4個(gè)月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售額21179億元，同比降幅50.5%，較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。

億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，百強(qiáng)房企中銷售額同比下降的房企有92家。

對(duì)比碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等多家房企發(fā)布的財(cái)報(bào)可以看到，今年4月份，大型房企中，僅有碧桂園、萬科、保利發(fā)展的銷售額保持在300億元以上，但銷售額同比均為下滑狀態(tài)，同比降幅分別達(dá)到60%、37%、40%；融創(chuàng)、招商蛇口、華潤置地、金地、龍湖、綠城、越秀地產(chǎn)等房企的銷售額僅在100億元以上，同比降幅均在50%上下。另外，4月份，銷售額降幅超過50%的房企共有22家，占比超過七成；降幅在70%及以上的共有6家，分別為融創(chuàng)、世茂、中梁、融信、龍光、中南置地。

銷售端表現(xiàn)不佳，房企回款壓力持續(xù)之下，各大房企的拿地金額亦同比下跌。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，TOP 50房企拿地總額同比下降59.4%；1—4月累計(jì)來看，TOP 100房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。

逆勢之下，碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)等房企仍待突圍。

部分企業(yè)加速并購融資

隨著近期四部門支持房地產(chǎn)融資的密集發(fā)聲，《企業(yè)觀察報(bào)》從多家大型房企處了解到，以保利發(fā)展為代表的多家房企已開始積極布局并購融資。其中，保利發(fā)展、信達(dá)等房企已開始發(fā)行房地產(chǎn)并購債券，新希望地產(chǎn)、陜建地產(chǎn)集團(tuán)則與銀行簽署了并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，一行兩會(huì)及深交所的表態(tài)中，“及時(shí)優(yōu)化”“積極支持”“督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)”等用詞更積極，傳達(dá)了政策調(diào)整的迫切性，預(yù)計(jì)后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于購房者及房企的支持性政策將及時(shí)出臺(tái)，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機(jī)構(gòu)對(duì)重點(diǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目并購等有望加快推進(jìn)，有利于房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

而在多個(gè)房企人士看來，房地產(chǎn)融資政策的調(diào)整，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬细淖兡壳胺科蟮哪玫馗窬帧?/p>

今年4月，國內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開啟，房企單月拿地金額有所回升。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，同比下跌69%。

從杭州、成都等多個(gè)城市集中推地的情況看，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化明顯，中海地產(chǎn)、華潤置地等資金流穩(wěn)健的國企、城投公司等依然是本輪集中土拍的成交主力軍。

從1—4月拿地金額靠前的企業(yè)來看，拿地金額前20中，超過半數(shù)是國企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數(shù)民企。華潤、建發(fā)、中海等拿地金額均超過250億元?？硕鹧芯恐行脑谄浒l(fā)布的報(bào)告中稱，由此可見，當(dāng)前規(guī)?；膰?，如華潤、中海、保利、中交、建發(fā)等在核心城市拿地優(yōu)勢較大，尤其是部分集中供地城市“讓利”之下，優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比地塊補(bǔ)充可售貨值的同時(shí)，也優(yōu)化了企業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。民企中，受益于集中供地，一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。如濱江、大家等在杭州均收獲頗豐。其中濱江1—4月新增拿地金額233.8億元，同比增長86%，拿地幾乎全部集中在杭州。

值得注意的是，在拿地金額前10的房企中，僅有3家房企拿地金額同比上漲。在業(yè)內(nèi)人士看來，這在一定程度上反映了當(dāng)前土地市場低迷和企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎，即便是拿地金額TOP 100中，仍是項(xiàng)目開發(fā)商和地方平臺(tái)公司占多數(shù)。也就是說，房地產(chǎn)市場上，從去年下半年開始的“托底”現(xiàn)象并未減少。